Vente immobilière : Une cause naturelle peut-elle être constitutive d’un défaut ?
Le Tribunal fédéral a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 16 janvier 2025.
Résumé : Dans son arrêt 4A_461/2024 du 16 janvier 2025, le Tribunal fédéral a confirmé la décision de la Cour cantonale à teneur de laquelle les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de l’exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente, car ils avaient connaissance du risque de chute de la paroi rocheuse et qu’ils auraient dû en informer les acheteurs.
Droit : Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi. S’agissant d’une vente immobilière, la doctrine évoque comme défaut la situation d’un bien-fonds en zone d’avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique.
Selon l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. La dissimulation frauduleuse peut notamment consister à taire un fait tel que l'absence d'une qualité prévue de la chose vendue, dont la connaissance aurait conduit l'acheteur à ne pas conclure le contrat, ou à le conclure à des conditions différentes de celles convenues. Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut. Il suffit que celui-ci soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur. La dissimulation doit être intentionnelle ; le dol éventuel suffit.
A noter que le vendeur perd le droit de se prévaloir de la tardiveté de l'avis des défauts s’il induit l'acheteur en erreur intentionnellement (art. 203 CO). La fiction d'acceptation de l'ouvrage n’est pas applicable si le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose vendue et de donner l'avis des défauts, ni lorsqu’il y a tromperies sur les défauts ou les qualités attendues.
En l’occurrence, la parcelle était exposée, avant la vente déjà, à l’effritement d’une paroi rocheuse sise sur la parcelle voisine. Des cailloux s’étaient déjà détachés de la paroi auparavant. A la suite de la vente, une centaine de kilos était tombé. Il s’agissait manifestement d’un défaut. Les vendeurs avaient par ailleurs connaissance du risqueinhérent à la paroi rocheuse et des chutes de blocs de cailloux. Ils ne pouvaient donc pas se prévaloir de l’exclusion de garantie figurant dans le contrat.
→ Cet arrêt rappelle que la clause d’exclusion des garanties, qui figure fréquemment dans les actes de vente notariés, n’est pas applicable aux défauts qui auraient été cachés à l’acheteur.