Droit du bail: quel est l’impact d’une indemnité sur la protection contre les congés?
Dans un arrêt du 29 octobre 2024 (4A_473/2024) , le Tribunal fédéral a jugé que l’indemnisation octroyée au locataire par le bailleur en raison de l’usage restreint des locaux pendant une certaine période n’avait pas fait naître une période de protection contre les congés, car il n’y avait pas eu de conflit ou de désaccord entre les parties au sujet du versement de cette indemnité.
Selon l’art. 271 al. 2 let. e CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur (1) a succombé dans une large mesure, (2) a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions, (3) a renoncé à saisir le juge, ou (4) a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire. L’art. 271 al. 2 CO prévoit que le congé est également annulable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
Dans l’arrêt précité, le Tribunal fédéral rappelle que l’art. 271 al. 2 CO exige que les parties aient trouvé un règlement amiable à une question juridique controversées entre elles. Il ne s’applique néanmoins pas s’il n’y a pas eu de litige, notamment si le bailleur a immédiatement accepté la demande du locataire, ou si la controverse entre les parties n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention.
En l’occurrence, le Tribunal fédéral a confirmé la décision des juridictions cantonales selon lesquelles il n’avait pas existé de différends entre les parties, de sorte que la période de protection de 3 ans ne trouvait pas application. Dans la mesure où le motif du congé (résiliation en vue de travaux) était réel, le congé a été validé.
Cette jurisprudence rappelle que la période de protection contre les congés de 3 ans ne s’applique pas nécessairement lorsqu’un propriétaire consent à verser une indemnité à son locataire ; il faut analyser les circonstances du cas d’espèce et notamment vérifier s’il a existé un différend entre les parties.